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商业地产3.0时代 千亿房企富力地产的突围战

2019.11.15
来源: 金融界
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商业地产3.0时代 千亿房企富力地产的突围战


    随着我国城镇化进程的加快,一线城市以及一些热点二线市场的房地产市场进入存量时代。

   楼市调控的持续和长效机制的逐步完善,房地产行业马太效应愈加明显。

   其中商业地产的变化更是跌宕起伏:从百货商场时代,到开发商全国跑马圈地建商场、搞商圈,再到聚焦运营,3.0时代的商业地产必将经历一段风云争霸的激情岁月。

   迭代大潮中,谁又会胜出呢?

  1、存量时代,头部玩家的主场

   去年底,中国指数研究院发布的《2018中国商业地产市场年报》显示:

   2018年1-11月,我国商业地产开发_皇冠线上取款投资额18489亿元,同比下降10.2%;商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降,由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。

   新开工方面,2018年1-11月商业地产新开工面积23525万平方米,同比下降2.4%;商业营业用房新开工面积占房地产新开工面积9.5%,2015年以来该占比持续下降。

   与此同时,2018年全国开业购物中心数量创新高,总量超530个。

   据统计,2019年全国拟开业购物中心项目约982个,商业总体量约8622万平方米,再创新高。体量比2018年度拟开业量增200余万平方米。

   从宏观上说,商业地产显然已进入存量时代。

   然而相比片面的悲观,我们要看到,商业地产未来的市场潜力依然巨大。

   商业地产说到底是提供办公、消费的空间和场景,它与我们的收入和社会消费品零售水平息息相关。

   据国家统计局公布,2019年前三季度,全国居民人均可支配收入22882元,比上年同期名义增长8.8%,扣除价格因素,实际增长6.1%。其中,城镇居民人均可支配收入31939元,增长(以下如无特别说明,均为同比名义增长)7.9%,扣除价格因素,实际增长5.4%

   和GDP增速比,居民收入的增长还是更加显著。

   同时,消费方面也表现出平稳的势头。前三季度,全国居民人均消费支出15464元,比上年同期名义增长8.3%;扣除价格因素,实际增长5.7%。

   加之超2亿新中产的消费升级,商业地产自然成为地产大佬们争夺的市场。

   我们都知道,存量时代的残酷在于,马太效应更加显现其威力。加之商业地产需要长时间的持有和运营,小玩家撑不到黎明来临前往往就只能缴枪投降,这里注定将是头部玩家们的主场。

    从近年商业地产的发展格局看,确实如此,并越来越明显。比如富力、龙湖、万达等头部房企,就表现出较强的商业运营和扩张、复制能力。

   那么,支撑富力等在商业地产赛道上取得领先的秘诀是什么?

   2、从大开发到大布局

   从数据上看,万达、富力地产、新城控股、华润置地、中粮集团、龙湖集团、万科等,从新开业购物中心数量到运营,各家都是使出了十八般武艺。

   商业地产,跑马圈地的时代已经过去,做好布局,自持优质物业,良好运营才能重塑护城河。

   在商业领域深耕十来年后,2018年我爱筑家加码布局,成立富力商业,整体管理运营旗下自持商业物业,以“新人”姿态再战商业地产,它能否突围?

   从我爱筑家的家底来看,无疑是底气十足的。

   10月31日晚,富力地产第三季度财务报告发布。

   据财报披露:前三季度,富力地产实现协议销售金额925.6亿元,协议销售面积达853.44万平方米,较去年同期分别上升6%和29%;

   营业收入505.24亿元,同比增12%;净利润、归母净利润也有所增长,分别为47.51亿、45.37亿元;其资产总额4153.10亿元,同比增长约13.43%。

   综合毛利率近40%,整体保持优秀的盈利能力。这个毛利水平,放到全球都是非常不错的。

   尽管面临全球性资金面收紧,富力的资金链安全也在继续加固。

   截止9月底,富力货币资金304.22亿元,流动资产3125.82亿,流动性较为充裕;另一方面,债务结构继续有所优化:短期借款约为132.57亿元,较2018年末下降约3.86%。

   在地产主业优秀的业绩和雄厚资金支持下,富力各方面的布局能力稳步提升。

   富力是一家老牌地产商,1994年在广州起步,发家于旧城改造。目前,富力城市更新板块签约合作城市已超过60个,规划总建筑面积超6000万平米。按货值算,一二线城市占比95%,大湾区占比70%。坐拥主场便利,搭上国家战略发展的顺风车。

   可谓天时地利人和。

   不仅如此,富力早已走向全国。国内,除了华南,在华北、华东、西北、西南均有大量的布局。如今,富力在国内外140个城市和地区,拥有项目超420个。体量不可谓不惊人。

   地产大开发同时,持续稳定的现金流和优质布局,也支持了富力在商业地产方面的卓越表现。富力早已表现出非一般的雄心,其拥有酒店和商业资产市值超800亿元。

   具体来说,拥有132家酒店,其中90家已完工在运营中;在北京、广州等十余座城市拥有含超甲级、甲级等写字楼物业;在营商场10个(位于北京、广州、天津、太原、成都、重庆、无锡等地),在建及规划中商业项目近20个。

   这个实力,意味着富力已经提前拿到了商业地产存量时代,头部争霸战的入场券。富力取得今天商业成绩的秘密,就是有前瞻性的大开发、大布局。

   3、敢吃进,还能精于运营

   富力在这场突围战中,采取了“胆大心细”的策略。

   除了在一线城市、省会城市及部分潜在城市核心布局写字楼,通过选取优质地段获得未来增长的长足空间,还大胆吃进。

   最为众人津津乐道的莫过于,2017年,富力与万达的“世纪大交易”。富力以200亿元从前首富手中买下七十余家酒店,喜提“全球最大豪华酒店业主”。

   富力从此成为全球酒店业顶级玩家。

   进击的富力并不满足于此,酒店之外,富力也开始进行商业地产的精细化运营。富力商业近来主推的“富力广场”系列和“富力星光”系列就是其典型表现。

   《2019第三季度中国商业地产指数报告》指出,第三季度,我国商业地产指数升至128.3点,同比增长8.6%,环比增长2.0%;商业地产指数持续回升,各项二级指标均同比走强。

   残忍的是,并非所有的商业地产都出现了回暖,反而是加剧分化。

   一些多年营业的老牌商场,尽管处于核心地段,也不得不关门大吉。纯购物中心操盘时代的没落势不可挡。

   当电商们都在积极布局线下新零售的时候,商业地产的发展逻辑和模式也在发生根本性的转变。

   除了商业模式的转变,消费者的转变也是重要原因之一。

   到今年,最年轻的90后已20岁,80后、90后乃至00后们成为商业地产的消费主力。他们的消费观念从过去老一辈的注重性价比转为重视体验,追求便捷、娱乐、社交及情感的需求。

   依然按照老的思维模式运营商业地产,要么停摆,要么就只能割肉卖项目。

   相比传统商业,富力商业近来主推的“富力广场”系列和“富力星光”系列产品,则融入了艺术、文化、娱乐、差异化等元素。

   “富力广场”系列主抓核心地段、核心商业区,面向周边商务及家庭的中高端消费群体,满足其体验式消费及对精品商圈的需求。服务和体验成为其打磨的主要方面。

   相比做大做全和同质化竞争,“新生”富力更加注重差异化。

   例如,天津富力广场,背靠其发展了十余年的富力城,因附近有多家重点学校及幼儿园,着重开发儿童教育+体验,打造一站式儿童成长基地。

   重庆的富力坊,位于人流量密集的观音桥商圈,这里各层次商业综合体林立,富力另辟蹊径,打造了该区域内的首家医美健康商业中心,脱颖而出。

   “富力星光”系列则主推社区型综合体。从发达国家的发展经历来看,这个领域未来的潜力巨大。

   80后、90后消费者们更加“宅”,日常生活除了公司和家两点一线,去商圈的频率相对较低,但家附近的社区型商业综合体如果能够满足其快捷、舒适、有体验感的消费需求,无疑将成为他们的新宠。

   这也能很好地盘活了存量商业。如此潜力无限的社区型商业综合体,当然并非富力一家在积极布局。国内很多巨头,和富力一样,都在积极布局。

   拥有雄厚基础和良好布局的富力,未来能否在这场商业地产的大战中继续胜出,我们也将拭目以待。